Mietwohnungen als Aktienanlage: Wohnungspolitische Studie zu Real Estate Investment Trusts (REITs) als US-Wohnungsanbieter (Beiträge zur Geografie)

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 Hypotheken in der gerichtlichen Verfallserklärung – warum so viele?

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Viele Beamte ermutigen Eigenheimbesitzer, ihren Kreditgeber direkt anzurufen, wenn sie Schwierigkeiten haben, ihre Hypothekenzahlung zu leisten. Angeblich können sie uns bei der Modifizierung von Hypotheken helfen, aber wir werden oft gefragt: "Wie kann ich herausfinden, was ich sie fragen soll? Ich bin kein Banker oder Hypothekenmakler!"

Nun … Je mehr Informationen zur Kreditmodifikation wir haben, desto besser sind die Chancen! Ihr erhöhtes Wissen bringt diese Vorteile zu Ihren Gunsten!

Hier sind einige Probleme mit Hypotheken-Refinanzierungsproblemen. Wir stehen vor der Tür und den richtigen Schritten. Wir können beginnen, heute!

Die wirkliche Abschottungsschwierigkeit besteht darin, dass, wenn wir unseren Kreditgeber anrufen,
A. Mit wem müssen wir uns konkret unterhalten?
B. Was fragen wir sie?
C. Verstehen sie die Situation unseres Haus- oder Geschäftskredits?
D. Schlechter, weiß unser Kreditgeber, was getan werden muss, um die Bedingungen der Hypothek zu ändern?
E. Was ist, wenn sie aus Unwissenheit so weit verzögern, dass die Zwangsvollstreckung überhaupt durchkommt?

Was verursacht diese Schwierigkeiten? Viele Gründe, natürlich, aber stark unter diesen Gründen ist, wie die Hypothek in erster Linie finanziert wurde. Was folgt, ist mein eigenes persönliches Bild dieser amerikanischen Budgetkrise. Ich könnte mich irren, aber ich glaube, es würde nur daran liegen, wie sehr die Schuld an einem oder dem anderen Ort gehört. Wenn etwas, was ich sage, nicht mit dem übereinstimmt, was du denkst, dann schau es dir bitte mit anderen Quellen an, okay?
Es ist das Jahr 2006 und Sie wollen ein Haus kaufen, also gehen Sie zu Ihrer lokalen Bank, der Friendly United Neighbourhood, Inc., Bank. Es ist bekannt als die FUNI Bank. Die "Mega-Banken" folgen den hier skizzierten Richtlinien, nur in einem anderen Maßstab.

Die freundlichen Leute der FUNI Bank arbeiten seit Jahren mit Eigenheimbesitzern und Unternehmensfinanzierungen in Ihrem gesamten County zusammen. Sie kennen Sie persönlich und haben eine ausgezeichnete Beziehung mit der lokalen Kunstszene, der Handelskammer und vielen anderen, einschließlich der High School Band und Football Team.

Die Preise für Häuser in Deiner Gegend sind langsam gestiegen, die Nachfrage steigt, und immer mehr Menschen ziehen in Deinen Staat, und viele Leute wollen neue Hypotheken. Nun, eine lokale Bank hat relativ begrenzte Ressourcen. Sobald sie Geld für, sagen wir mal, fünfhundert Häuser ausgegeben haben, haben sie kein verfügbares Investitionskapital mehr und müssen sich an externe Finanzierung wenden, um weiterhin Menschen zu helfen.

Nun gab es eine große Anzahl von US-Präsidenten, Senatoren und Kongressabgeordneten, die von ihren freundlichen Lobbyisten, Aktivisten, Bauherren und vielen anderen von der linken und der rechten Seite des politischen Spektrums unter Druck gesetzt wurden . Was wollen diese Großmäuler? Nun, die links wollen, dass jeder ein Haus besitzt, ob sie es sich leisten kann oder nicht, während die richtigen Bauherren, Immobilienmakler und Banker [duh!] ziemlich genau das Gleiche wollen!

Nebenbei bemerkt, einige gewählte Beamte, rechts und links, wollen Kontrolle, wollen keine Kredite an Leute vergeben, die sich McMansions nicht leisten können, und versuchen, die Vorschriften über den Wohnungsbau zu verbessern. In den letzten zwanzig Jahren wurden sie jedoch von Idioten außer Kraft gesetzt, die persönliche Wünsche oder Überzeugungen hatten, die angemessene Kontrollen einführten. [Although these are, obviously, my personal opinions, they are not necessarily incorrect, I say with a laugh!]

Mit all diesem Druck entscheiden die gut gewählten Beamten, die angeklagt sind, die Wirtschaftspolitik unseres Landes effektiv und fair gehandhabt zu haben, dass das Schönste, was sie tun können [to get re-elected, their Real First Priority] ist, zu fragen ihre Freunde bei Fannie Mae und Freddie Mac, um jedem, der ein Darlehen will, alles Geld zu leihen, das sie brauchen!

Jetzt sind alle glücklich!
Ausnahme für ein winziges kleines Problem: Die Bundesregierung kann dieses Geld nicht einfach ausdrucken, um alle Hypotheken dieser Hausbesitzer abzudecken. [Or can it? Another topic for discussion, is not it?] Also, wie bekommen sie genug Geld, um ihre Bücher gut ausbalanciert zu halten?

Nun, hier ist eine Idee! Lasst die Gruppen dieser Haus- und Geschäftsfinanzierungshypotheken zusammen nette kleine "Bündel" zusammenpacken und dann diese Bündel an alle Sauger verkaufen, die sie nehmen werden [excuse me, I mean sell them to Insurance Companies, 401K and IRA Managers, Big Companies with extra cash, and lots of School, Union, City, State, Police Retirement Funds, and even other Countries and their Banks].

Nun, warum werden all diese Dummköpfe [whoops, I did it again] all diese Bündel von Hypotheken kaufen? Nun, es sieht so aus, als ob es andere namentlich nicht genannte Firmen gibt, die diese Bündel von Hypotheken zu Hause und Geschäft, Stadtanleihen, Schweine- oder Maisfutures und alles andere, was die Leute investieren wollen, bewerten. Dies geschieht, damit die Investoren vernünftig sind Idee für die Sicherheit ihres Geldes.

Leider brauchen diese Rating-Unternehmen auch Geld zum Leben. Es scheint nur zu funktionieren, dass ein guter Teil ihres Einkommens von denselben Investment- / Finanzgesellschaften stammt, die sie bewerten! Denken Sie daran, diese Rating-Unternehmen; Sie kommen später wieder ins Spiel.

Sie sind ein bisschen wie jene Immobilien-Gutachter, die den Wert dieses Hauses oder kommerziellen Gebäudes herausfinden, das Sie kaufen möchten.

Nun ist der Beurteiler, den Ihr Makler verwendet, genauso ehrlich wie der nächste Block. Aber es zeigt, dass Ihr Erbauer / Grundstücksmakler doppelt so viel Geschäft wie jeder andere in der Grafschaft hat und wirklich einen $ 300,000 Wert auf diesem Haus will.

Wenn man also die gleichen Statistiken wie der nächste Gutachter verwendet, findet man einen legitimen, rationalen Weg zu sagen, dass 300.000 Dollar angemessen sind. Diese Appraisal Company wird zwar nicht gerade bestochen, bekommt aber von diesem Builder / Realtor mehr Aktivität und damit mehr Einkommen. Dieses Einkommen wird ihre Kinder in der Privatschule halten, ihnen einen längeren Urlaub geben oder ihnen helfen, ein größeres Haus für ihre Familie zu kaufen.

Ich hasse es, das hier zu erwähnen, aber es sind Gerüchte herumgelaufen, dass einige dieser Schätzer die Nummern versehentlich ein wenig verschoben haben. Das 2300 Quadratmeter große Haus Ihres Nachbarn hatte vielleicht einen Tippfehler und die 300 Meter von der Garage als Teil der beheizten Fläche enthalten, oder die beiden 8 X 10 & # 39; Schlafzimmer könnten aufgeführt werden als 10 und & # 39; # 39; X12 & # 39; s.

Diese Gerüchte könnten nicht wahr sein, findest du?

Unglücklicherweise kann der Schätzer, der in seinen Zahlen genauer ist, ehrlicher und moralisch besser sein, aber seine Gesellschaft wird wahrscheinlich scheitern, da der andere 90% des Geschäfts von den Erbauern und Grundstücksmaklern bekommt!

Wenn der Investor, der Käufer, der Bauherr, der Gutachter, der Makler, die FUNI Bank, die Mega Bank, Fannie, Freddie, der Mortgage Bundle Rater und alle anderen die gleiche Art von Wunschdenken verwenden, dann steigen die Preise der Häuser weiter. Die Käufer des Pakets bekommen immer gute Erträge, mehr Hypotheken werden platziert, weitere Entwicklungen werden aufgebaut, bis plötzlich das ganze Schneeballsystem auseinanderfällt, weil es nicht genug Leute gibt, die diese Hypotheken so bezahlen, wie sie es angeblich tun sollen.

Übrigens ist diese "Implosion" vor einem Jahr passiert! Sonntag, der 7. September 2008, war der Tag, an dem die Regierung Fannie und Freddie und mehr als fünf Billionen Dollar an Krediten übernahm. Innerhalb einer Woche begann das ganze Chaos mit AIG Insurance [not exactly a Rater, but they insured the bundles]Merrill Lynch und natürlich Lehman Brothers [who the government decided to let completely fail] wie eine Reihe von Dominos zu fallen!

Glauben Sie mir, es ist nicht ganz so einfach, es gibt viel mehr Faktoren, aber das ist meine allgemeine Vorstellung davon, was mit unserer Wirtschaft passiert ist.

DEINE HYPOTHEK

Moment mal! Haben wir nicht über IHRE HYPOTHEK gesprochen?

Sie waren nicht wie diese anderen Käufer, also, was ist das Problem? Sie und Ihr Ehepartner hatten beide feste Jobs mit beiden Kindern in guten Schulen; Sie kauften früh in diese neue Unterteilung, so dass Sie einen Preis unter dem empfohlenen $ 300.000 Einzelhandel erhielten; die Hypothek ist eine sechs Prozent feste Rate seit dreißig Jahren; Acht Monate nachdem Sie Ihr Haus gekauft hatten, wurde es mit 420.000 Dollar bewertet; und du hast dich nicht refinanziert! Was ist das Problem für dich?

Nun, jetzt ist es 2009 und die Preise sind gefallen! Drei der Häuser in Ihrem Block wurden von Investoren aus anderen Staaten gekauft, die ihre Hypotheken zu zahlen aufgaben, der AeroSpace / Autoteilehersteller / Ethanolanlage / Glücksspielkasino / You-Name-It geschlossen und fünf Familien sind arbeitslos, und ein Hausbesitzer wurde bei einem Unfall mit einer DUI gelähmt, die keine Vermögenswerte oder Versicherungen hatte. Hat dieser Hausbesitzer übermäßige medizinische Rechnungen?

Ihr Ehepartner hatte eine großartige, stetige Regierungsstelle, die er dank der reduzierten Kurtaxe / Grundsteuer / Umsatzsteuer / Einkommensteuer oder sogar der Lizenzeinnahmen für Fische und Wildleben verloren hat. Das wundervolle Haus, das Sie so sorgfältig gekauft haben, befindet sich jetzt in einem Viertel, in dem neun der zwanzig Häuser auf IHREM BLOCK mit Algen / Moskitos in den Schwimmbädern abgeschottet sind und Ihr gemeinsames Einkommen halbiert wurde. Was jetzt?

Einfach, lass uns zurück zur FUNI Bank gehen und sehen, was wir erarbeiten können, okay? Sie nehmen Ihre Hypothekenpapiere mit und der Loan Manager der FUNI Bank erinnert Sie daran, dass Ihre Zahlung nicht mehr dorthin geht, sondern an eine Umschlaggesellschaft an der anderen Küste.

WO IST IHRE HYPOTHEK?

Es stellt sich heraus, dass die FUNI Bank diese Hypothek an Fannie oder Freddie verkaufte, die sie mit tausend anderen verband und Teile dieses Bündels an ungefähr 23 verschiedene Unternehmen, Pensionsfonds und Länder verkaufte.

Ein gewisser Prozentsatz dieser Eintausend- und Einer-Hypotheken wurde bei Haus- und Hausmeistern platziert, die behaupteten, sechsstellige Einkommen zu haben, mit Menschen mit guten Realeinkommen, die innerhalb von drei Jahren nach der Pensionierung waren [and or being laid off] ein paar arbeitslose Leute, die einfach behaupteten und Papiere so heizten, dass sie $ 87.000 pro Jahr machten!

Noch einmal, diese Hypotheken, von denen ich sprach, waren alle Menschen, die keine Hypothek hätten bekommen sollen, aber trotzdem akzeptiert wurden. Es gibt eine andere Seite der Geschichte. Sam und Sarah gingen auch zur FUNI Bank. Das Haus, das sie wollten, war kleiner und billiger. Sie hatten echte Jobs, sagen wir als Tischler, Kassierer, Krankenschwestern oder Fabrikarbeiter, mit einem Credit Score von 705, und hatten eine Geschichte von vertrauensvollen Fachleuten, die ihre Fragen ehrlich beantworteten.

Zum Beispiel benutzten sie regelmäßig Installateure, Heizungs- / Klimaanlagen, Ärzte, Apotheker und andere. Als sie zur selben FUNI Bank gingen, auf die sie jahrelang gegangen waren, wo ihre Schecks, Ersparnisse und ein Kreditkartenkonto geführt wurden, vertrauten sie dem Kreditsachbearbeiter, der ihnen mit ihrer Hypothek geholfen hatte, und sie faxten ihn nicht ein Anwalt, um es für sie zu überprüfen.

Sie stimmten zu, dass $ 600 pro Monat plus Steuern und Versicherungen in ihr Budget passten und alles unterzeichneten und dem Kreditsachbearbeiter danken würden.

ZWÖLF MONATE SPÄTER erhielten sie die Mitteilung, dass die Hypothekenzahlung bis zu 850 $ plus T & I oder was auch immer steigen würde, weil der Kreditsachbearbeiter [who no longer worked at FUNI Bank] ihnen nicht sagte, dass die Hypothek nicht ganz so war so einfach wie es aussah. Er / Sie bekam einen schönen Bonus für die Platzierung in einer abgestuften Hypothek [or escalating ARM, Adjustable Rate Mortgage] mit steigenden Zahlungen, Zinsen und wahrscheinlich ein paar netten kleinen zusätzlichen Gebühren.

Ihr moralisches Vertrauen wurde benutzt, um sie zu zerstören, aber sie hatten den ganzen Papierkram unterschrieben und hatten keinen Beweis für die Lügen, die ihnen erzählt worden waren.

Diese Art von Diebstahl geschah viel häufiger als wir hören!

Zurück zum Bundle! Dieses bestimmte Bündel von Hypotheken war an die Ratings Company gegangen, die gesäumt und geheult hatte und gesagt hatte, dass es wie ein gutes altmodisches A + -klassifiziertes Bündel aussah, nicht wahr?

Die Person, die das Bündel tatsächlich bearbeitet hat, war erst seit zwei Monaten im Geschäft, da sie die Sekretärin des Typen war, der für größere Boni zu einer größeren Rating-Firma aufgesprungen war! Die Raters waren sehr beschäftigt, es gab noch keinen Ersatz, und sie wusste, wie man Papiere an den richtigen Stellen stempelte, oder? Also machte sie weiter den richtigen Papierkram ohne das tiefere Verständnis dessen, worum es wirklich ging. Super Aufsicht, oder?

Deshalb, wenn du zur FUNI Bank gehst und sie aufforderst, deine Hypothek zurückzuverfolgen, haben sie keine Idee, wie man es macht! Es hat zu viele Unternehmen, Regierungsbehörden, Bündler und verschiedene Broker durchlaufen. Fragen Michael, Michelle, und die anderen 7062 Mitarbeiter aus siebenundzwanzig multi-staatlichen Unternehmen, die 401K Investmentanteile halten ein / fünf hundertstes Stück Ihrer Hypothek, um einer Reduzierung Ihres Zinssatzes zuzustimmen, ist nicht gerade leicht zu tun.

WAS KANN ICH TUN?

Also, um es zusammenzufassen: "Kann jemand meine Hypothek reparieren?" ist nicht die eigentliche Frage. Die eigentliche Frage lautet: "Wie finde ich jemanden, der:
A. weiß, wie man mit den richtigen Leuten verhandelt,
B. wird sich die Zeit dafür zu einem vernünftigen Preis nehmen, und
C. Will selbst wenn es repariert wird? "

Was wäre, wenn es Möglichkeiten gäbe, deine eigene Hypothek zu reparieren?

Glaubst du, dass es dir wichtiger wäre, dafür zu sorgen, dass jeder Schritt vollständig und richtig gemacht wurde? Die Person mit dem meisten Interesse an einer erfolgreichen Darlehensänderung ist Sie, der eigentliche Hausbesitzer.
Es gibt legale gerichtliche Verfallserklärung-Änderung oder Hypothek Änderung für Leute in Ihren Verhältnissen! Sie haben einen Hauskauf getätigt, der vernünftig erschien, aber die schrumpfende Wirtschaft hat das ganze Bild verändert. Es ist so, als hätte der Dealer angefangen, von einem anderen Deck aus mit anderen Regeln zu handeln, aber bis jetzt hat dir niemand gesagt, was die neuen Regeln sind!

Sieben wichtige Dinge, die Sie wissen müssen, sind:
A. Was für eine Zwangsvollstreckung ist und warum Ihr Kreditgeber es NICHT zwingen will.
B. Was sind deine Möglichkeiten? Solltest du bleiben oder solltest du gehen?
C. Mit wem müssen wir uns konkret unterhalten?
D. Was fragen wir sie?
E. Verstehen sie die Situation unseres Haus- oder Geschäftskredits?
F. Weiß unser Kreditgeber, was zu tun ist, um die Bedingungen der Hypothek zu ändern?
G. Wie wirkt sich das auf meine Steuern aus?

Niemand behauptet, dass der Prozess einfach sein wird, aber weil du dich genug sorgst, um dir die Zeit zu nehmen, es richtig zu machen, KÖNNEN wir uns durch diese Verrücktheit arbeiten!

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Als ich die Straße hinunterfahre, sehe ich zahlreiche Hausbesitzer, die versuchen, ihre Häuser vom Eigentümer zu verkaufen. Mehrere Unternehmen bieten jetzt Pauschalangebote und Marketing-Pakete, um "zum Verkauf durch die Eigentümer" zu unterstützen. Verkäufer werden von den niedrigen Gebühren angezogen und vergleichen sie mit den Gebühren eines Realtors. Es gibt Vorteile für die "zum Verkauf durch den Eigentümer" Unternehmen, aber nur, wenn Sie das Know-how und die Zeit haben, buchstäblich Hunderte von Aufgaben zu erfüllen, um den Immobilienprozess abzuschließen. Ich glaube, dass die Vorteile der Listung mit einem Grundstücksmakler bei weitem die Vorteile einer "zum Verkauf durch Eigentümer" Firma überwiegen.

Vergleichen wir die Anfangskosten, die mit beiden Optionen verbunden sind. Um einen Kotierungsvertrag mit einem Makler zu unterzeichnen, kostet es nichts. Der einzige Weg, wie ein Makler eine Provision verdient, ist, ob und wann das Haus verkauft. Bei der Unterzeichnung eines Vertrages mit einem "zum Verkauf stehenden Unternehmen" muss der Verkäufer dem Unternehmen eine festgelegte Gebühr zahlen, die unabhängig davon, ob Ihr Haus verkauft wird, nicht zurückerstattet wird. Denken Sie daran, dass diese festgelegte Gebühr in der Regel nicht bis zum Verkauf des Hauses reicht, so dass Sie möglicherweise mehrere Male Gebühren bezahlen müssen, je nachdem, wie lange Ihr Haus zum Verkauf benötigt.

Denken Sie daran, dass, sobald Sie eine Provision mit einem Makler ausgehandelt und vereinbart haben, der Preis festgelegt ist und keine zusätzlichen Funktionen vorhanden sind, die Sie kaufen müssen. "Für den Verkauf durch den Eigentümer" Unternehmen erfordern in der Regel Sie für Features wie Schilder, Fotos, Anzeigen in Zeitschriften, Internet-Werbung und mehr extra bezahlen. Darüber hinaus beinhaltet eine Maklerprovision die Zahlung an einen Einkäufer ohne zusätzliche Kosten für Sie. Die meisten "zum Verkauf durch den Besitzer" Unternehmen verlangen, dass Sie Käufer Agenten Kommission auf ihre Gebühren bezahlen.

Während auf den ersten Blick ein "Zum Verkauf durch Besitzer" wie die Antwort erscheinen mag, ist das einfach nicht wahr. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, sage ich, geben Sie einem Makler eine Chance. Lass sie die Arbeit machen, damit du dich zurücklehnen und entspannen kannst. Die Entscheidung liegt nun bei Ihnen: Mieten Sie eine "Zum Verkauf durch Eigentümer" Firma, zahlen Sie im Voraus, und nehmen Sie das Risiko des Verlusts des Vorabgeldes oder mieten Sie einen Makler ohne Vorkosten, bezahlen Sie Maklerprovision sobald Sie Ihr Haus verkauft haben und verlieren nichts!

Heather Yocum

Nevins Realtors

www.LynnandHeathersHomes.com [http://www.LynnandHeathersHomes.com]

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