Analyse des Landentwicklungswertes – Teil 1

Kostenlose Immobilienbewertung

Der Wert des Grundstücks für die Wohnbebauung hängt von den Einnahmen und Ausgaben ab. Dies bedeutet, dass der Wert des Landes durch die folgenden Faktoren bestimmt wird: (a) wie das Grundstück genutzt werden kann; b) die Anzahl der Partien; c) den potenziellen Verkaufswert (Wiederverkaufswert) des Fertigerzeugnisses; und (d) die Kosten, die erforderlich sind, um die Immobilie in etwas zu verwandeln, das Sie mit Gewinn verkaufen können.

Die im letzten Faktor (d) enthaltenen Posten können vertikale und horizontale Verbesserungen, Beratergebühren (z. B. Rechts- oder Ingenieurkosten) und andere Ausgaben wie Kommunalgebühren umfassen. Es hängt alles von Ihrem geplanten Entwicklungsszenario ab. Wenn Sie beispielsweise das Grundstück nur durch Erlangung von Bebauungsgenehmigungen ändern (entwickeln) möchten, würde Ihre Kategorie (d) wahrscheinlich Kommunal- und Beratergebühren enthalten, jedoch keine Kosten für die Installation von Verbesserungen. Wenn Sie andererseits das Grundstück unterteilen und dann horizontale Verbesserungen vornehmen (z. B. Aushubarbeiten, Planieren, Landschaftsgestaltung, Straßen, Bordsteine, Gehwege), um unbebaute Grundstücke zu verkaufen, müssen Ihre Ausgaben die Kosten von widerspiegeln diese Verbesserungen zusätzlich zu den anderen Kosten, die Ihnen entstanden sind. Wenn Sie vorhaben, die Grundstücke zu unterteilen, Verbesserungen vorzunehmen, Häuser auf den Grundstücken zu bauen und dann ein fertiges Paket (dh ein neues Haus auf dem Grundstück) zu verkaufen, müssen Sie die Kosten für den Bau der Häuser zu den anderen Ausgaben addieren.

Da Immobilienentwickler alle Einnahmen- und Ausgabenprojektionen eines Grundstücks pro Los durchführen, verwenden sie nicht die Anzahl der Morgen des Grundstücks, um dessen Wert zu bestimmen und die wirtschaftliche Durchführbarkeit eines Geschäfts zu analysieren. Dies ist sinnvoll, da zum Beispiel ein 50-Morgen-Grundstück mit einer Fläche von 43.560 Quadratfuß (1 Morgen) wahrscheinlich ist nicht Produzieren Sie 50 Lose von je einem Morgen. Landflächen gehen in der Regel verloren oder werden verschwendet, weil Straßenvorschläge, unregelmäßige Formen und andere physikalische Eigenschaften die Entwicklung einschränken oder verbieten, z. B. Landflächen mit steilen Hängen, Auen oder bestimmten Bodenklassifizierungen. Angenommen, dieses hypothetische 50-Morgen-Grundstück könnte nur 37 Baugrundstücke produzieren und würde für 1,5 Mio. USD zum Verkauf stehen. Entwickler würden die projizierten Landkosten in ihren Pro-Formas oder Kalkulationstabellen mit 40.541 USD pro Los (1,5 Mio. USD geteilt durch 37 Lose) und nicht mit 30.000 USD pro Morgen ausweisen. Der erste Schritt in der Wertanalyse des Landkäufers ist daher die Schätzung der Anzahl potenzieller Grundstücke, die das Paket produzieren kann. Dies wird üblicherweise als "Ausbeute" bezeichnet.

Ausgangspunkt ist die Überprüfung der aktuellen Bebauungsordnung und Karte. Hier finden Sie Informationen zur Zoneneinteilung des Grundstücks sowie weitere wichtige Fakten: Mindestgröße und -breite des Grundstücks, Mindest- oder Höchsttiefe, zulässige Dichte oder Methode zur Berechnung des Ertrags sowie Anforderungen an Flaggen- oder Fahrstreifenlose. Flaggenlose haben eine schmale Streifenfront auf einer Straße, und dann nimmt die Größe des Loses zu. Stellen Sie sich eine Flagge auf einer Stange vor, und Sie erhalten eine ziemlich gute Vorstellung davon, wie ein typisches Flaggenlos aussehen würde.

Der Ertrag einer Landerschließung ist bestenfalls annähernd, bis die Gemeinde die Genehmigung eines bestimmten Unterteilungsplans erteilt. (Und wo kein öffentliches Wasser und kein öffentlicher Abwasserkanal zur Verfügung stehen, kann die Anzahl der Baugrundstücke noch spekulativer sein.) Menschen, die am Kauf von Grundstücken interessiert sind, verwenden unterschiedliche Methoden zur Schätzung des Parzellenertrags. In einigen Fällen legt die Zoneneinteilungsverordnung die anzuwendende Methode fest, einschließlich der "Abzüge", die aus verschiedenen Gründen von den Bruttoquadratfuß Landfläche vorgenommen werden müssen, einschließlich Teilen der Parzelle, die "geschützte natürliche Ressourcen" wie Wälder, Überschwemmungsgebiete, Hänge enthalten , Feuchtgebiete und landwirtschaftliche Grundböden.

Der Ertrag einer geplanten Grundstückserschließung kann auch geschätzt werden, indem ein Ingenieur beauftragt wird, einen Skizzenplan zu erstellen, der einen möglichen Grundriss des Grundstücks zeigt. Diese Methode ist jedoch zeitaufwendig (und nicht kostenlos) und mit Sicherheit nicht die effizienteste Methode, um einen ungefähren Ertrag zu ermitteln, wenn Sie Dutzende von Landparzellen betrachten. Entwickler, die sich für den Kauf von Grundstücken interessieren, würden daher eine Faustregel anwenden, die sie im Laufe der Zeit erstellt und anhand ihrer Erfahrungen getestet haben. Dies ermöglicht es ihnen, die Paketausbeute sehr schnell zu schätzen, und es ist ein großartiges Werkzeug, das sie in den ersten Phasen ihrer Untersuchung verwenden können, wenn sie viele Pakete überprüfen müssen.

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Source by Nancy Chadwick