Price-to-Income-Ratios als Maß für den Wohnwert der Wohnimmobilien

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Die Price-to-Income-Ratios geben den Kreditbetrag im Verhältnis zu den Einkommen des Kreditnehmers an. Es gibt viele Variablen, die sich auf die Hauspreise auswirken, und ein Teil der zeitlichen Schwankungen der Preise kann auf Änderungen dieser Variablen zurückgeführt werden. Da die meisten Häuser jedoch mit Kreditgebern finanziert werden und die Kreditgeberfinanzierung an das Einkommen gebunden ist, ist die Preis-zu-Einkommen-Relation die beste Kennzahl für die Bewertung der langfristigen Entwicklung der Wohnimmobilienpreise. Das Verhältnis von Preis zu Einkommen muss nicht an die Inflation angepasst werden, da sowohl Preise als auch Einkommen mit dem allgemeinen Inflationsniveau steigen werden. Die meisten Schwankungen des Verhältnisses beruhen auf Änderungen der Finanzierungsbedingungen, insbesondere der Zinssätze, und natürlich auf irrationalen Überschwang.

Die Great Housing Bubble erlebte ein beispielloses Preis-zu-Einkommens-Verhältnis, da die Zinssätze anstiegen historische Tiefststände und die Verwendung exotischer Finanzierungen einschließlich negativer Tilgungsdarlehen waren auf historischen Höchstständen. Gemessen an den historischen Normen des Immobilienpreises gegenüber dem Einkommen war der Preisinflationsgrad erstaunlich. In Märkten, in denen das Blasenverhalten nicht vorherrscht, bewegen sich die Kurs-Einkommens-Relationen zwischen 2,3 und 2,8. In den Blasenmärkten besteht die Tendenz, höhere Quoten beizubehalten, und die Spanne ist im Laufe der Zeit viel größer. Ein Verhältnis von weniger als 3 wird im Allgemeinen als erschwinglich betrachtet.

In Blasemärkten sind Verhältnisse von 3 zu 4 so erschwinglich wie sie nur können. Alles, was größer als 4 ist, belastet die Familienbudgets und ist im Allgemeinen ein Zeichen für einen aufgeblähten Markt. Verhältnisse von mehr als 5 gelten als sehr unerschwinglich und neigen zu hohen Ausfallraten, da sie in der Regel durch exotische Finanzierungen gekennzeichnet sind. In der Blase der frühen neunziger Jahre in Kalifornien überschritt das Preis-Gewinn-Verhältnis nicht mehr als 6, da die Zinssätze höher waren und negative Tilgungsdarlehen nicht allgemein verfügbar waren. Während der Großen Wohnungsblase stieg das nationale Verhältnis von Hauspreis zu Einkommen um 30% von 4,0 auf 5,2. Dies bedeutet, dass 30% mehr Schulden mit demselben Einkommen bedient werden. Ein Teil dieser erhöhten Fähigkeit, Schuldverschreibungen zu bedienen, ist auf niedrigere Zinssätze und exotische Kreditbedingungen zurückzuführen, und ein Teil des Anstiegs kam von Personen, die sich für eine größere Schuldenlast entschieden haben. Dies liegt an der irrationalen Erwartung, dass ständig steigende Hauspreise in Verbindung mit lockeren Kreditstandards, die dies ermöglichten, möglich war die Bevölkerung, um diese Schulden zu übernehmen. Die nationalen Trends waren gering im Vergleich zu den rasenden Aktivitäten der Blasenmärkte in Kalifornien, wo die Hauspreise im Verhältnis zur Einkommensquote doppelt so hoch waren.

Käufer mussten nie kaufen; Es war immer eine Wahl. Während der Marktrally konnten gierige Käufer, die durch steigende Preise motiviert und durch lockere Kreditstandards angeheizt wurden, die Preise auf ein lächerliches Niveau bieten. Die exotische Finanzierung war nicht das Ergebnis hoher Preise. es war die Ursache für hohe Preise. Die Kreditgeber waren bereit, diese Produkte anzubieten, weil sie das Risiko nicht eingingen. Dadurch konnten die Transaktionsvolumina hoch gehalten werden, wodurch Geld verdient wurde. Bis Ende 2007 hatte sich das Marktgleichgewicht von der Bevorzugung der Verkäufer zur Bevorzugung der Käufer verschoben. Die einst gierigen Käufer wurden zu verzweifelten Verkäufern: Ihre Träume von Reichtum aus ständiger Wertschätzung waren in Trümmern. Viele waren gezwungen zu verkaufen, weil sie ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten konnten. Diejenigen, die sich daran festhielten, waren Eigenheimbesitzer, bei denen 50% oder mehr ihres Einkommens für die Abzahlung eines Vermögenswertes verwendet wurden, dessen Wert nachließ. Es war keine Reihe von Umständen, die man beneiden sollte.

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Source by Lawrence D Roberts