Mietoption und Mietwohnungen – 11 Wege, sie zu finden, wenn sie nicht auf der MLS sind

Leasingoptionen (auch bekannt als Mietkauf und ähnlich wie Mietkäufe oder Grundstücksverträge) sind eine gute Möglichkeit, Immobilien zum Kauf zu finden, die Sie traditionell nicht kaufen können. Vielleicht haben Sie eine schlechte Kreditwürdigkeit oder keine Anzahlung. Oder vielleicht sind Sie sich bei einer neuen Nachbarschaft nicht sicher und möchten vor dem Kauf mieten. Das Problem ist: Leasing-Optionen können schwer zu finden sein. Viele sind nicht als "Leasing-Optionen" im MLS ("Multiple Listing Service" – die von Maklern verwendeten Immobiliendatenbanken) aufgeführt, und andere sind überhaupt nicht im MLS aufgeführt. Hier sind einige wenig bekannte Möglichkeiten, eine Leasingoption zu finden, wenn sie nicht in der MLS aufgeführt ist.

Aber zuerst die Grundlagen:

Eine Leasingoption kombiniert einen Leasingvertrag für ein Grundstück und eine Option, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Es gibt keinen "Standard"-Leasing. Aber der Mietvertrag kann typisch für Ihre Gegend sein. (Das Geheimnis dieser Technik liegt in der Option.) Der Mietvertrag besagt, dass der Mieter das Recht hat, die Immobilie für 12 (oder 24, oder was auch immer Sie wollen) Monate zu bewohnen und eine Miete von x $ pro Monat zu zahlen. Es enthält die gleichen Grundbestimmungen wie jeder Mietvertrag: Halten Sie die Immobilie sauber, keine illegalen Aktivitäten, zahlen Sie die Miete pünktlich usw. Der Mietvertrag ist nicht ungewöhnlich.

Die Magie liegt in der Option. Die Option gibt dem Mieter-Käufer (der Mieter, der Eigentümer werden kann) das Recht, die Immobilie für einen bestimmten Betrag in einem bestimmten Zeitraum zu erwerben, solange er die Bedingungen des Mietvertrags einhält.

Das sind also die Grundlagen. Das Problem ist: Wie finden Sie sie? Wenn Sie zu einem Makler gehen, wird er / sie nicht viele – wenn überhaupt – im MLS finden. Aber lass dich davon nicht aufhalten. Es gibt viele, viele von ihnen da draußen. Sie müssen nur wissen, wo Sie suchen müssen.

Nicht-MLS-Verleih

Viele Mietobjekte – Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen – werden direkt vom Eigentümer der Immobilie vermietet. Denken Sie daran, dass viele Eigentümer, wie oben erwähnt, "widerwillige Vermieter" sind. Alle oben genannten Punkte gelten für nicht gelistete Mietobjekte. Darüber hinaus sind diese Besitzer mit der Mühe konfrontiert, Anrufe von vielen "Reifenkickern" und weniger ernsten Anrufern zu bearbeiten. So werden viele ziemlich schnell frustriert.

Und wer eine Leasing-Option sucht, hat noch einen weiteren Vorteil: Die Möglichkeit, direkt mit dem Eigentümer zu sprechen. Technisch gesehen können Sie selbst dann, wenn eine Immobilie bei einem Makler gelistet ist, direkt mit dem Eigentümer sprechen. Aber der Eigentümer hat sich entschieden, zum Teil einen Immobilienmakler zu beauftragen, um all den Ärger zu vermeiden. Es ist eine schlechte Form und normalerweise keine gute Idee, direkt mit einem Verkäufer zu verhandeln, wenn dieser Verkäufer von einem Immobilienmakler vertreten wird. Bei nicht gelisteten Vermietungen gibt es keinen solchen Puffer. Sie können den Eigentümer anrufen und in den meisten Fällen direkt mit ihm sprechen.

Es kann noch ein weiterer Vorteil sein: Nicht mit einem Immobilienmakler zu tun zu haben, der Mietoptionen nicht versteht, nicht "daran glaubt" oder denkt, dass er die Interessen der Eigentümer schützt, indem er oder sie nicht genau ist Präsentation Ihres Angebots bei den Eigentümern.

Sie finden diese Objekte in den Rubrikenanzeigen von Zeitungen. Sie finden sie auch auf Online-Diensten wie Craigslist. Und Sie können sie finden, indem Sie sich die Bulletin Boards in Ihrem örtlichen Supermarkt oder an anderen Orten ansehen. Und wenn Sie beim Suchen nicht genug finden, dann platzieren Sie Ihre eigenen Anzeigen in der Zeitung, auf Craigslist und auf schwarzen Brettern.

Hier sind einige Hinweise auf Immobilien, die als Leasing-Optionen in Frage kommen könnten:

Zum Verkauf durch Eigentümer (FSBOs) Immobilien

Dies sind Immobilien, die die Eigentümer selbst zu verkaufen versuchen. Menschen versuchen oft, Immobilien aus zwei Gründen selbst zu verkaufen: Auf einem Verkäufermarkt – wenn mehr Nachfrage als Angebot besteht – gehen FSBOs davon aus, dass das Haus so ziemlich unabhängig davon verkauft wird, wer der Makler ist, wie viel Marketing verwendet wird oder sogar die Preis des Hauses. Warum also, fragen sich FSBOs, sollten sie einem Agenten 4%, 5%, 6% oder sogar mehr zahlen, wenn alles, was es braucht, ein "Zu verkaufen"-Schild ist. Auf einem Verkäufermarkt ist es sehr schwierig, Mietobjekte zu finden, insbesondere bei FSBOs.

Auf einem Käufermarkt ändert sich das Bild schlagartig – wenn mehr Angebot als Nachfrage besteht. In einem langsamen Markt denken einige Verkäufer, dass sie es sich nicht leisten können, die Provision eines Maklers zu zahlen. Sie denken, dass sie am Ende mehr Geld in der Tasche haben, wenn sie das Haus selbst verkaufen. Sie liegen oft falsch, aber das ist ihre Strategie.

Eine andere Sache, die Sie bei FSBOs beachten sollten: Der Preis ihres Hauses ist viel eher zu hoch als zu niedrig oder sogar zu einem angemessenen Preis. Teilweise haben sie nicht Zugriff auf alle Tools, die ein Immobilienmakler hat. Teilweise sind sie emotional an ihr Zuhause gebunden.

Manchmal haben sie eine Bewertung ihrer Immobilie für einen bestimmten Zweck erstellt, z der Wert bei Wiederverkauf. Es ist nicht. Und manchmal haben sie einen der vielen Online-Dienste wie Zillow verwendet, um die Preise für ihre Häuser zu ermitteln. Diese Dienste sind manchmal ziemlich genau. Oft sind sie es nicht.

FSBOs sind also in jedem Markt, egal ob heiß oder kalt, wahrscheinlich überteuert. Und in einem langsamen Markt bedeutet das, dass die meisten dort sitzen bleiben und einfach nicht verkaufen. Deshalb sollten Sie als Käufer einen Immobilienmakler in Ihrem „Dream Team“ haben, auch wenn Sie die Immobilie selbst suchen möchten. Ihr Agent kann Ihnen schnell sagen, ob der vom Verkäufer verlangte Preis angemessen ist.

Beim Umgang mit einem FSBO kann ein Käufer einer Leasingoption näher an dem anbieten, was der FSBO tatsächlich will. Der Haken dabei ist natürlich, dass der Verkauf ein Jahr oder länger in der Zukunft stattfindet, nicht heute. Wenn der FSBO sein gesamtes Eigenkapital aus der Immobilie benötigt, wird diese Strategie nicht funktionieren. Aber wenn der FSBO ein oder zwei Jahre warten kann, gibt es goldene Gelegenheiten für den Käufer der Leasingoption. Der Mieter-Käufer erklärt dem FSBO, dass er zahlen kann, was der FSBO verlangt (oder in der Nähe dessen, was der FSBO verlangt). Nur nicht sofort. Es ist die gleiche grundlegende Strategie, die oben für börsennotierte Häuser zum Verkauf verwendet wurde. Aber jetzt können Sie Ihren Fall direkt an den Verkäufer richten.

Vom Eigentümer beworbene Leasing-Optionen

Manchmal werben Eigentümer für Leasing-Optionen. Sie verstehen die Vorteile von Leasingoptionen für sie – sofortiger Cashflow, oft zu höheren als der Marktmiete, plus eine gute Gelegenheit, ihre Häuser zu verkaufen – und beschließen, es selbst zu versuchen. Sie können diese überall finden, wo Eigentümer werben – lokale Zeitungen, Schwarze Bretter, Craigslist und so weiter. Suchen Sie in strukturierten Formaten wie Zeitungen und Craigslist sowohl unter Immobilien zur Miete als auch unter Immobilien zum Verkauf.

Vom Eigentümer beworben: Andere verzögerte Käufe

Stellen Sie sicher, dass Ihr Agent auch nach anderen Begriffen sucht, die ähnliche Strukturen beschreiben. Zu diesen Begriffen gehören „Pachtkauf“, „Kaufvertrag“, „Kaufvertrag“, „Grundstücksvertrag“ und „Kaufvertrag“. In jedem Fall signalisiert der Eigentümer, dass er verkaufen möchte, aber bereit ist, auf den Verkauf zu warten. Einige dieser Techniken und einige dieser Begriffe werden in bestimmten Gebieten des Landes häufiger verwendet als in anderen. Also suche sie alle.

Eigentümerfinanzierung

Suchen Sie nach Immobilien, für die der Eigentümer bereit ist, eine Finanzierung zu halten. Dies bedeutet, dass der Eigentümer bereit ist, als Bank aufzutreten. Er braucht nicht das ganze Geld bei der Schließung. Er ist bereit, Zahlungen im Laufe der Zeit anzunehmen, während der Mieter im Haus lebt. Und bei vielen Eigentümern sind die Kreditvergabekriterien nicht so streng oder unflexibel wie bei den Großbanken.

Aber hör hier nicht auf. Denken Sie daran: Eine Leasingoption koppelt einen Leasingvertrag mit einer Kaufoption. Suchen Sie also nach Eigentümern, die versuchen, ihre Immobilien zu vermieten, aber offen für den Verkauf sind, oder nach Eigentümern, die versuchen, zu verkaufen, aber offen für die Vermietung sind.

Immobilien zur Miete und zum Verkauf

Der erste Schritt besteht darin, Immobilien sowohl zur Miete als auch zum Verkauf zu finden. Auch wenn sie nicht als "Leasing-Optionen" aufgeführt sind, sind Eigentümer bereit, zu leasen und zu verkaufen. Alles, was Sie verlangen, ist, dass sie jetzt leasen und später verkaufen.

Ehemalige "zu verkaufen" Immobilien jetzt zur Miete gelistet

Dies können Immobilien sein, die bei einem Immobilienmakler gelistet wurden, oder Immobilien, die der Eigentümer selbst verkaufen wollte. Es spielt keine Rolle. Aber das Haus wurde nicht verkauft, und jetzt steht es zur Miete. Dies sind Immobilien, die die Eigentümer wirklich verkaufen möchten. Aber sie konnten es nicht, also sind sie bereit zu mieten. Auch hier bieten Sie eine Lösung für ihr Problem an. Sie sind bereit, jetzt zu mieten und möglicherweise später zu kaufen.

Ehemalige Mietobjekte jetzt zum Verkauf

Suchen Sie in gleicher Weise nach Immobilien, die zuerst als Mietobjekte gelistet waren, aber jetzt zum Verkauf stehen. Es wird wahrscheinlich weniger davon geben als zuerst zum Verkauf, jetzt zur Miete, aber es schadet nie, hinzuschauen. Auch dies sind Immobilien, die der Eigentümer sowohl zu vermieten als auch zu verkaufen bereit ist.

Bisher haben wir Immobilien identifiziert, von denen wir wissen, dass die Eigentümer bereit waren, sowohl zu vermieten als auch zu verkaufen. Kommen wir nun zu den Eigentümern, die sowohl zur Vermietung als auch zum Verkauf bereit sind.

Freie Häuser zu verkaufen

Beginnen Sie mit Eigentümern, die verkaufen möchten und deren Haus leer steht. Diese Eigentümer haben vielleicht ein neues Haus gekauft, aber das alte noch nicht verkauft. Sie zahlen zwei Hypotheken – normalerweise eine unangenehme Situation. Sie können helfen, indem Sie eine schnelle Einnahmequelle bereitstellen – Ihre Mietzahlungen – und gleichzeitig die Möglichkeit eines zukünftigen Verkaufs anbieten. Wenn es Ihnen möglich ist, zielen Sie auf die Immobilien ab, die am längsten auf dem Markt sind.

Vermietungen

Mehr Perspektiven finden Sie bei Eigentümern, die ihre Häuser vermieten. Es könnte ihr ehemaliger Hauptwohnsitz sein, und sie sind in ein neues Zuhause umgezogen. Oder es kann sich um eine Immobilie handeln, die sie eine Weile als Finanzinvestition gehalten haben. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass viele Eigentümer "widerwillige Vermieter" sind. Es war nicht ihre ursprüngliche Absicht, ihr Eigentum zu vermieten. Sie genießen den gesamten Vermietungsprozess nicht besonders und mögen den Ärger mit den Mietern nicht. Aber irgendwie sind sie Vermieter geworden und versuchen, das Beste daraus zu machen.

Für diese Eigentümer ist die von Ihnen angebotene Lösung die sofortige Befriedigung einer Vermietung und die längerfristige Möglichkeit eines Verkaufs. Es kann hilfreich sein, wenn die Immobilie leer steht, aber selbst widerstrebende Vermieter, deren Mieter ordnungsgemäß gekündigt haben und nicht ausgezogen sind, können ihren Ärger mit der Vermieterin beenden.

Investoren

Einige Investoren stellen Leasing-Optionen zusammen und vermarkten die Leasing-Optionen dann mit einem Aufschlag an Mieter-Käufer. Diese werden "Sandwich-Leasing-Optionen" genannt, weil die Struktur einem Sandwich ähnelt: Ein Eigentümer auf der einen Seite (eine Scheibe Brot im "Sandwich") vermietet die Immobilie an einen Investor; der Investor in der Mitte (das Fleisch im Sandwich) und der Mieter-Käufer auf der anderen Seite (die andere Scheibe Brot im "Sandwich").

Dies sind also viele der Möglichkeiten, wie Sie eine Mietoption oder ein Eigenheim zur Miete finden können, auch wenn die Immobilie möglicherweise nicht im Mehrfachlistendienst aufgeführt ist. Und der Punkt, den es zu wiederholen gilt, ist: Einige Häuser werden als Mietoption "beworben". Viele werden es nicht sein. Sie reduzieren oder eliminieren Ihre Konkurrenz, indem Sie dorthin schauen, wo andere nicht hinschauen.

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Source by Don Tepper